Nieuwsbrief huurdersplatform

Noord Drenthe

nummer 3

september 2008

Het huurdersplatform is een onafhankelijke  belangen vereniging voor huurders.

Informatie bij de contactpersoon:

C.H. Kloos, tel 0592-542631

Het heeft dan even geduurd maar hier is uw 3^e nieuwsbrief van het Huurdersplatform.

Uw aanmelding betekend dat u gratis lid bent en een paar keer per jaar een nieuwsbrief zult ontvangen. Voor die gene die nog geen lid zijn, gewoon even doen het is gratis en u verstevigd daarmee uw positie als huurder.

Voor actuele zaken kunt u ook inloggen op onze website. Deze is al vanaf 1 januari operationeel en kunt u daarop gaan kijken. U tikt dan in : www.huurdersplatformnoorddrenthe.nl

Hierop proberen wij die zaken te zetten die belangrijk zijn om te weten. Mocht u zelf wat nieuws hebben dan kunt u dat toesturen aan onze redactie.

Noot: Hebt U reacties, tips en opmerkingen? Reageer dan (voorlopig) via een mail richting de heer C.H. Kloos, (casperkloos@hotmail.com of per briefje. (Het adres is Dingspil 2 9481 GJ Vries.) Het gemakkelijkst voor een goed contact is dat u uw e-mail adres doorgeeft zodat U eventueel via uw e-mailadres de nieuwsbrief ook kunt ontvangen of andere belangrijke zaken die wij aan U kwijt willen.

De redactie

Rechten en plichten

Huurder en verhuurder zorgen er samen voor dat de woning in goede staat is en blijft. Het onderhoud van de huurwoning is verdeeld tussen u als huurder en de verhuurder. In principe komt het kleine onderhoud van de woning voor rekening van de huurder (in de woning). Het grote onderhoud, vaak aan de buitenkant, is voor rekening van de verhuurder.   Op de vraag hoe u dan dit onderhoud kunt afdwingen is eenvoudig. U kunt bij de gemeente een klacht indienen over achterstallig onderhoud. (er vanuit gaande dat alle verdere inspanningen zijn gestrand) Op grond van de Woningwet kunnen Burgemeester en Wethouders dan de verhuurder een brief (de gemeentelijke aanschrijving) sturen, waarin ze hem oproepen alsnog de reparaties of onderhoudswerkzaamheden te verrichten. Doet de verhuurder dat niet, dan kan de gemeente de werkzaamheden laten verrichten. De kosten worden dan op de verhuurder verhaald.
Voor meer informatie over deze aanpak kunt u altijd terecht bij de dienst (of afdeling)Bouw-en Woningtoezicht (of Bouwen en Wonen ) van uw gemeente.

 Huurverlaging aanvragen bij slecht onderhoud?

U kunt als huurder de Huurcommissie vragen de huur tijdelijk te verlagen, als uw woning ernstig achterstallig onderhoud of andere ernstige gebreken vertoont. U moet ernstige onderhoudsklachten eerst schriftelijk melden aan de verhuurder. Die heeft dan zes weken de tijd om de klachten te verhelpen. Als hij dat niet doet of geen afspraak met u maakt over herstelwerkzaamheden, kunt tot zes maanden na de melding bij uw verhuurder een verzoekschrift indienen bij de Huurcommissie. De Huurcommissie kan de verhuurder niet dwingen om de gebreken of tekortkomingen te herstellen, maar de commissie kan wel besluiten dat u een huurverlaging krijgt als de commissie de onderhoudsgebreken ernstig genoeg vindt.
De huurverlaging is tijdelijk en gaat in op de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin u schriftelijk melding heeft gemaakt van de gebreken en geldt totdat de klachten zijn verholpen.

Alle huurders van zelfstandige woningen krijgen bij renovatie een minimumvergoeding voor verhuis- en herinrichtingskosten. De regeling geldt al voor de sociale huursector.

Bewoners die moeten verhuizen vanwege renovatie of sloop, krijgen van hun verhuurder een tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten van minimaal 5.135,88 euro (per 1 maart 2008). Het bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd.

De regeling geldt zowel voor gedwongen tijdelijke verhuizing waarbij de huurovereenkomst wordt voortgezet, als voor gedwongen definitieve verhuizing waarbij de huurovereenkomst wordt beëindigd.

De regeling voor de verhuiskostenvergoeding wordt van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) overgebracht naar het Burgerlijk Wetboek.

Wat is een geliberaliseerde huur en hoe weet ik of dat bij mij het geval is?

Uw huurprijs kan in twee gevallen geliberaliseerd zijn:

- als u op of na 1 juli 1994 zelfstandige woonruimte bent gaan huren met een kale huurprijs boven de toen geldende huurtoeslaggrens, die daarom ook wel liberalisatiegrens wordt genoemd. Deze grens wordt ieder jaar per 1 juli aangepast (zie verderop);

-als u huurder bent van zelfstandige woonruimte die tussen 1 juli 1989 en 1 juli 1994 voor het eerst is verhuurd voor een kale huurprijs boven de toen geldende huurtoeslag-/liberalisatiegrens

De bedoeling van liberalisatie van de huurprijs is duurdere huurwoningen vrij te geven, zodat niet het puntenstelsel maar de ‘markt’ (populariteit, ligging) bepalend wordt voor de huurprijs.

Om te achterhalen of een huurprijs terecht is geliberaliseerd, moet de huurder de huurcommissie vragen om de afgesproken (aanvangs)huur te beoordelen. Dit moet wel binnen zes maanden na de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Als deze termijn is verstreken kan de huurder niet meer bij de huurcommissie terecht en is de liberalisatie van toepassing, ook al is die niet terecht. Als de maximaal toegestane huurprijs van uw woning onder de huurtoeslaggrens ligt, stelt de huurcommissie uw huurprijs vast op de maximaal toegestane huur en is uw huurprijs niet geliberaliseerd. U heeft in dat geval volledige huurprijsbescherming. De door de huurcom­missie vastgestelde huurprijs geldt met terugwerkende kracht vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst.

Als de huurcommissie oordeelt dat de maximaal toegestane huur volgens het puntenstelsel boven de huurtoeslaggrens ligt, blijft de tussen u en uw verhuurder overeengekomen huurprijs van kracht. De huurprijs is dan terecht geliberaliseerd.

Als de huurprijs van uw woning is geliberaliseerd, betekent dit niet dat uw verhuurder op ieder moment de huur mag verhogen. Ook een geliberaliseerde huur mag niet vaker dan één keer per twaalf maanden wor­den verhoogd. Uw verhuurder kan dus éénmaal per jaar een voorstel tot huurverhoging doen. Of u dat voorstel moet accepteren hangt af van wat er in de huurovereenkomst staat. Als daarin niets over de huurverhoging is vermeld, kan de verhuurder iedere twaalf maanden elk voorstel tot huurverhoging doen dat hij wil. Als u niet instemt met een voorstel tot huurverhoging kan de verhuurder de kantonrechter verzoeken de huurovereenkomst met u te beëindigen. De rechter zal daarmee instemmen als hij het voorstel van de verhuurder redelijk vindt en u niet alsnog binnen een maand met de huurverhoging akkoord gaat. De wet geeft nergens aan waar de kanton­rechter zijn oordeel over de redelijkheid van een huurverhogingsvoorstel op moet baseren.

Meestal zal de huurverhoging wel in uw huurovereen­komst staan. Bijvoorbeeld dat de huur één keer per jaar wordt aangepast met een bepaald percentage, op basis van het prijsindexcijfer voor gezinsconsumptie van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In dat geval geldt de in de huurovereenkomst afgespro­ken huurprijswijziging. Uw verhuurder hoeft deze huurverhoging niet apart aan te zeggen. Door het huurcontract te ondertekenen bent u daar al mee akkoord gegaan.

Kamer verhuur

Bij een kamerhuurcontract wordt er in beginsel uitsluitend huur betaald als vergoeding voor het gebruik van de kamer als woonruimte. Dit is alleen anders als dat ook expliciet tussen huurder en verhuurder is overeengekomen, zoals bijvoorbeeld het geval is bij gestoffeerd (ver)huren. Het is in dat laatstgenoemde geval mogelijk dat er ook een servicekosten(posten)pakket wordt overeengekomen naast een bedrag aan kale huur

Veel bouwlocaties binnen gemeenten onbenut:

In de bebouwde kom staan veel leegstaande terreinen en panden te verkrotten. Als gemeenten die locaties beter benutten, hoeft er minder worden gebouwd in de buitengebieden. Dit zegt een rijksadviseur die hier onderzoek naar gedaan heeft.

Uit het onderzoek, vastgelegd in het project de oude kaart van Nederland, blijkt dat er nauwelijks gegevens worden bijgehouden van leegstaande gebouwen. Zo schatten gemeenten het aantal leegstaande panden op 900, terwijl dit in werkelijkheid het viervoudige is. (3600)

Daardoor blijven binnen de gemeentegrenzen veel potentiële bouwlocaties onbenut. Daar komt bij dat leegstand verpaupering en onveiligheid in de hand werkt. Uit het onderzoek in alle provincies blijkt dat de overheid nauwelijks verantwoordelijkheid neemt om de leegstand te voorkomen. Het uiteindelijke doel van het project is om overheden informatie, analyses en handvatten aan te reiken om leegstand aan te pakken. Eind juni verschijnt het landelijke eindrapport dat een overzicht zal bieden van leegstand en herbestemming in alle provincies.

Voor Tynaarlo betekend dit dat zorgvuldig dient te worden omgegaan met onze beperkte ruimtes. Inbreien  en hergebruiken van openbare ruimtes heeft dan ook onze voorkeur.

Kabinet pakt onrechtmatige bewoning aan:

Het kabinet gaat onrechtmatige bewoning en huisjesmelkerij aanpakken. Het kabinet geeft gemeenten de bevoegdheid om een bestuurlijke boete op te leggen als verhuurders onrechtmatig gebruik maken van een woning. Het gaat dan bijvoorbeeld om illegale doorverhuur, over bewoning, illegale pensions of beddenverhuur ( waarin bijvoorbeeld seizoensarbeiders worden gehuisvest) en onrechtmatig gebruik van een woning voor hennepteelt, prostitutie of drugshandel. De ministerraad heeft op voorstel van minister Vogelaar voor Wonen, wijken Integratie ingestemd met een daartoe strekkende wijziging van de Huisvestingswet.

De vier grote gemeenten hebben het kabinet gevraagd om extra instrumenten om onrechtmatige bewoning aan te pakken. De bestuurlijke boete moet het gemeenten gemakkelijke maken om de huisvestingswet te handhaven en overtredingen door middel van een lik-op-stukbeleid aan te pakken.

Een boete kan worden opgelegd voor het bewonen van een vergunningplichtige woning zonder huisvestingsvergunning. De maximale boete voor de huurder is 340 euro. De maximale boete voor de verhuurder voor het verhuren van woonruimte aan een persoon zonder huisvestingsvergunning is 18.500 euro. Ook kan een boete worden opgelegd voor het zonder vergunning onttrekken van woonruimte aan de woningmarkt, samenvoegen van woonruimte of omzetten in een niet zelfstandige woonruimte. De maximale boete hiervoor is eveneens 18.500 euro.

Door onrechtmatige bewoning is de doorstroming op de woningmarkt lager. Mensen die op de wachtlijst staan, moeten hierdoor langer wachten op een woning, omdat anderen voordringen door illegale huur. Bij onrechtmatige bewoning kan er sprake zijn van over bewoning, wanneer er meer mensen in een pand wonen dan is toegestaan. Dit kan lawaai, huivuil of andere vormen van overlast met zich mee brengen. Ook kan het tot onveilige situaties leiden. Ook onrechtmatig gebruik van een woning voor bijvoorbeeld prostitutie, hennepteelt of drugshandel kan voor omwonenden veel hinder, brandgevaar en een gevoel van onveiligheid opleveren. Voorts kan onrechtmatige bewoning een negatieve invloed hebben op de leefbaarheid.

Af en toe denk je “wie belazert nu wie”

Het is weer ene maandag en de milieu minister heeft weer het hele weekend gehad om na te denken over de spaarlampen. Onder het mom van milieu kan er nog wel ergens weer geld onder de bevolking worden losgepeuterd en daarmee is Bos ook weer gelukkig. Hoor je dus een zogenaamde PVDA milieu frik als minister rond bazuinen dat onze dagelijkse leeslampje een keer zo duur moet worden. Reden het zuinige lampje van haar vriendjes verkoopt slecht. Reden te duur. Goede raad is ook duur. Zorg dan wat goedkoop is zo zwaar wordt belast dat de consument wel wordt gedwongen voor in dit geval de spaarlamp te kiezen.

De spaarlampen komen zoals nu blijkt, niet van eigen bodem maar uit China. Men overweegt de nu nog bestaande importheffing van 60% op te heffen. Daarmee kan onze markt worden overspoeld door dit chinees product. Dat daarmee onze eigen markt verziekt en de slogan koop wat Nederland zelf bied, geen opgeld meer doet, betekend dan weer vele banen op het kerkhof.

Nog mooier is het dat de muts van de PVDA roept dat als we allemaal de spaarlamp van haar connecties kopen. Dat scheelt ongeveer de productie van een elektriciteitscentrale, aldus de minister. Je kunt haast niet anders concluderen dat onze milieutante daadwerkelijk geloofd dat er in Nederland maar 2 centrales staan. Echt weer een voorbeeld hoe onze zogenaamde politici van de PVDA zich laten misbruiken door lieden die alleen de dollartekens zien.

Dat we worden belazerd staat voor ons wel vast. Zeker als we weten dat Milieu Centraal kapitalen rijkssubsidie ontvangt om zogenaamd onafhankelijke informatie te verstrekken, maar wie zich enigszins heeft verdiept in spaarlampen kan niet anders dan concluderen dat Milieu Centraal nogal kritiekloos de spaarlamp aanbeveelt. Reden: de directeur van Milieu Centraal, blijkt ook directeur te zijn van de stichting Slim licht, die spaarlampen verkoopt aan particulieren, overheden en bedrijven en woningcorporaties.

Dat telt ook voor de zogenaamde promotors van windenergie. Het gaat hun niet zozeer om het opwekken van grote hoeveelheden kilowatturen, ze weten wel beter, maar veel meer om met dergelijke projecten geld, véél geld te verdienen, namelijk met het ontvangen van subsidies onder de noemer dat het toch allemaal zo schoon en goed voor het milieu zou zijn.

kunnen dus maar minimaal geld krijgen.

Van elke 6 gemeenten reageert 1 niet:

Van elke 6 gemeenten reageert er 1 niet op e-mail van inwoners. Dit blijkt uit een onderzoek van Webdam. Webdam stuurde in mei alle gemeenten een e-mail met een relatief eenvoudige vraag waarop snel antwoord mogelijk is. Bijna 56% van de gemeenten beantwoorde de vraag nog dezelfde dag. Dat is een lichte stijging in vergelijking met andere onderzoeken.

Bijna 17% kwam een dag later met het antwoord. Bijna 16% van de gemeenten reageerde helemaal niet op de e-mail met een vraag over leerlingenvervoer in het basisonderwijs. De overige gemeenten beantwoordden de e-mail na 2 tot 8 dagen. Bij 4 gemeenten kon de e-mail niet worden afgeleverd en kwam retour. Van een aantal gemeenten kreeg Webdam verschillenden antwoorden van verschillende ambtenaren. Wat ook opviel, is dat steeds meer gemeenten geen algemeen e-mailadres op de website vermelden. De resultaten per gemeente staat op:

www.webdam.nl

Twee belangengroeperingen geregistreerd voor verkiezingen nieuw bestuur waterschap Noorderzijlvest

Het stembureau van het waterschap Noorderzijlvest heeft 7 ingediende registratieverzoeken goedgekeurd. De belangengroeperingen Betaalbaar Water (een onafhankelijke partij) is hier een van. Deze zal dus meedoen in het waterschapsgebied vallende onder Noorderzijlvest. De lijsttrekker is een vrouw. Op zich zou dat een reden kunnen zijn om straks onze stem uit te brengen op betaalbaar Water.

Waar heeft u recht op

We hebben het kunnen lezen. Miljoenen euro’s blijven liggen bij de gemeentelijke instanties. Haar inwoners verzuimen, vaak door onwetendheid, geldelijke tegemoetkomingen etc. aan te vragen. Jammer, juist ouderen zonder aanvullend pensioen en die gene die rond moeten komen van het minimum kunnen door gebruik te maken van verschillende rechten, hun leventje wat aangenamer maken. vele gemeenten hanteren de bel methode. Wie aan de bel trekt wordt bedient. Als voorbeeld noemen we de langdurigheidtoeslag. Bent u tussen de 23 en 65 jaar en hebt u meer dan 60 maanden een inkomen van op het niveau bijstandsnorm, dan kunt u dus een beroep op deze toeslag doen. Bent u 65 jaar geworden dan krijgt u geen langdurigheidtoeslag meer. Het heet dan meedoenpremie. Velen weten dit niet. We raden u dan ook aan via het gemeentelijke loket een beroep hierop te doen. (geld voor ouderen, gehandicapten en chronische zieken.

Vaak wordt ook geen gebruik gemaakt van gedeeltelijke kwijtschelding van verschillende gemeentelijke belastingen en heffingen. We noemen o.a. de Onroerende Zaak Belasting (OZB), Rioolrechten, Afvalstoffenheffing en legeskosten voor een identiteitskaart. Bij de Afvalstoffenheffing wordt alleen kwijtschelding verleend in de vaste lasten en voor maximaal aan kilo’s. dit kan gezamenlijk oplopen tot honderden euro’s. Ook bij het waterschap kunt u kwijtschelding doen van de aan u opgelegde heffing.

Het is nu aan u om in Aktie te komen. Nee hebt u, ja kunt u krijgen door aan de bel te trekken.

Ons besteedbaar inkomen komt steeds vaker onder druk te staan.

Elk huishouden heeft te maken met uitgaven en vaste lasten. Een groot deel van ons inkomen verdwijnt naar de huur, hypotheek, energierekeningen, belastingen, verzekeringen, boodschappen en kosten van de auto. Er wordt dan ook vaak geroepen dat het leven steeds duurder wordt. Op zich is dit wel waar, maar er zijn ook veel manieren om op deze uitgaven te besparen In en om het huis valt er een hoop te besparen op energiekosten.

Veel mensen verspillen onbewust een hoop energie. Wel jammer, want dit verbruik is makkelijk tegen te gaan en het levert je al snel meerdere euro's per jaar op. Naast vriendelijk voor de portemonnee is het ook nog eens vriendelijk voor het milieu. Je bent dus meteen maatschappelijk verantwoord bezig.

Elke ruimte in een woning heeft wel één of meerdere lampen. Sommige branden, maar eventjes en sommige staan hele dagen te branden. Al deze verlichting kost een hoop energie. Stel dat u één 60 Watt gloeilamp iedere dag vier uur minder laat branden, dan bespaart u hiermee 88 kWh/jaar, ongeveer €17,50.

Door muren, plafonds en vloeren een lichte kleur te geven, haal je meer uit het inkomende licht. De weerkaatsing zorgt ervoor dat je minder lampen aan hoeft te hebben, wat weer besparend werkt.

Door een schakelklok, bewegingssensor of timer te installeren op plekken in huis waar je niet vaak komt, zorg je ervoor dat er niet onnodig verlicht wordt. Denk hierbij aan de tuin, kelder of gang. Dit zijn ruimtes waar je maar een paar keer per dag komt. Denk ook na over de indeling van bepaalde ruimtes. Je kunt een bureau gemakkelijk bij een raam zetten om zo overdag veel buitenlicht te hebben. Zo hoef je tijdens het werken geen extra verlichting te gebruiken. Een lampenkap trekt snel stof en ander vuil aan door elektriciteit waardoor de kap minder licht doorlaat. Als je nu een vochtig doekje langs de lampenlap haalt laat deze het licht weer goed door. Misschien kun je er direct een lamp met een minder wattage indraaien of natuurlijk een spaarlamp. Deze zijn wel duur maar gaan 10 keer zo lang mee.. TL verlichting is natuurlijk wel het goedkoopste.

Zorg dat je bij aanschaf van een elektrische apparaten bewust bent van het stroomverbruik. Vaak zijn duurdere apparaten een stuk zuiniger en besparen je dus geld op de lange termijn. Ook zijn veel apparaten voorzien van labels. Producten met een A-label zijn hierbij het zuinigst.

Deuken in de vloer.

Even buurten met oma. Kregen het over een houten vloer waarin nogal wat deuken in zaten. Het mooie was er dus al af. Geen probleem zij oma. Laat de deuk vollopen met water. Leg er een krant overheen en daarop een heten strijkijzer.  Resultaat, weg deuken in de houten vloer. Ik dus proberen. En, weg deuken. Deze tip krijgt u gratis.

Wel, we hopen dat u aan bovenstaand tips wat heeft. Vele zaken wist u waarschijnlijk wel, dan bent u er weer eens aan herinnert. We zouden zeggen, haal u voordeel uit bovenstaande tips.

Nieuwe nieuwsbrief

De nieuwe nieuwsbrief kunt u verwachten eind november. Mochten er zaken zijn die u moet weten dan wordt u daarover natuurlijk op de hoogte gehouden.

Verschillende in deze nieuwsbrief genoemde onderwerpen zijn uitgebreid te lezen op onze website

www.huurdersplatformnoordrenthe.nl

We willen u aanbevelen als u nog niet lid bent het strookje direct in te vullen en te sturen naar ons secretariaat: Dingspil 2, 9481 GJ te Vries ( Dhr C.H. Kloos) Na uw opgave ontvangt u t.z.t. nadere informatie.

Opgave strookje:

Ondergetekende geeft zich op als lid (gratis)van het Huurdersplatform Noord-Drenthe

Naam:……………………………………………………….………………………

Adres;……………………………………………………………………………….

Postcode en plaats:………………………………………………………………….

Telefoon:…………………………………………………………………………….

Ik wil wel/niet plaatsnemen in het bestuur of werkgroep (omcirkelen wat voor u van toepassing is)

Handtekening………………………………………………………………………..