Vergoeding bij renovatie niet meer dan redelijk
Als er sprake is van een gedwongen verhuizing door sloop of renovatie dan is
wettelijk geregeld dat een corporatie volgens de bestaande regelgeving minimaal
5.396 euro moet uitkeren. Het criterium daarbij is de ingrijpendheid van de
werkzaamheden. Als een huurder een renovatie niet aan kan op grond van medische
of sociale redenen en daarom tijdelijk naar een andere woning moet, kan hij die
vergoeding helaas niet opeisen. Wel zijn er corporaties die ook in die situatie
de huurder tegemoet komen, bijvoorbeeld door tijdelijk woonruimte ter
beschikking te stellen. De rechten van huurders bij gedwongen verhuizing zijn
hoe dan ook duidelijk. Het probleem is dat die duidelijkheid ontbreekt bij
renovatie van woningen in bewoonde staat.
Het huurderplatform Noord Drenthe vindt dat er duidelijke algemene richtlijnen
moeten komen voor vergoedingen bij renovatie van woningen in bewoonde staat.
Momenteel verschillen die vergoedingen sterk wat betreft de hoogte ervan en de
situaties waarin ze worden uitgekeerd. Huurders van zowel Woonborg als SEW zijn
gelukkig bereid te overleggen over de hoogte van de vergoeding bij eventueel
grootonderhoud en/of renovatie ‘in bewoonde staat’.
De vergoedingen voor herinrichting die worden afgesproken, blijken in de
praktijk behoorlijk te verschillen of tegen te vallen. Er zijn globaal vier
soorten vergoedingen.
- Vergoedingen gebaseerd op een vast bedrag per woning;
- een bedrag per onderdeel van het project;
- een vergoeding per dag of week dat er sprake is van ongemak door
werkzaamheden,
- een vergoeding op basis van de vervangingswaarde van de vloerbedekking,
gordijnen enzovoort.
Aan de verhuurders in ons werkgebied zullen bovenstaande vragen worden
voorgelegd.
Huurders in de commerciële huursector kunnen bij gedwongen verhuizing ook
aanspraak maken op een vergoeding, maar voor hen is er niet wettelijk een
minimumbedrag vastgelegd.
De wettelijke regeling
Schadevergoeding
De huurder van woonruimte heeft recht op een tegemoetkoming in verhuis-
en inrichtingskosten. Voor sociale woonruimte is dit bedrag gefixeerd op €
5.396,- (prijsbasis maart 2011). De wettelijke grondslag is vastgelegd in
artikel 7:220 leden 5 en 6 BW. Zoals boven reeds opgemerkt was er voor de
huidige regeling alleen een vergoeding vastgesteld in artikel 11g van het
Besluit beheer sociale huursector en waren alleen de woningbouwcorporaties
gebonden aan de gefixeerde vergoeding. Nu zijn ook particulieren gebonden aan
het door de minister vastgestelde minimumbedrag aan verhuis- en
inrichtingskosten.
Er moet sprake zijn van een redelijk voorstel
Uitgangspunt van de regels over renovatie is dat de verhuurder aan de huurder
een schriftelijk en een redelijk voorstel dient te doen. De bedoeling van dit
vormvereiste is dat een schriftelijk voorstel bijdraagt tot goed overleg. Het
niet voldoen aan deze formaliteiten maakt het voorstel nietig of vernietigbaar.
Het is echter aan te nemen dat een beroep op de nietigheid/vernietigbaarheid in
strijd met de redelijkheid en billijkheid is als bijvoorbeeld uit notulen van
een verhuurders-huurdersoverleg blijkt dat dit exacte voorstel aan de huurders
is voorgesteld dat tijdens het overleg is besproken
Artikel 220
1. Indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten
worden uitgevoerd of de verhuurder krachtens artikel 56 van Boek 5 iets moet
toestaan ten behoeve van een naburig erf, moet de huurder daartoe gelegenheid
geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op
ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding.
2. Lid 1 is van overeenkomstige toepassing wanneer de verhuurder met
voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde
onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de
huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder
en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doet. Een dergelijk voorstel wordt
schriftelijk gedaan. Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw
als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging verstaan.
3. Indien de renovatie tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een
bouwkundige eenheid vormen, betreft wordt het in lid 2 bedoelde voorstel vermoed
redelijk te zijn, wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd.
De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd, kan binnen acht weken na
de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de
huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen
omtrent de redelijkheid van het voorstel.
4. De voorgaande leden doen niet af aan de bevoegdheid van de verhuurder om de
huurovereenkomst op te zeggen op de grond dat hij de zaak dringend nodig heeft
voor renovatie, voor zover zulks kan worden gebracht onder de wettelijke
opzeggingsgronden die gelden voor een gebouwde onroerende zaak als waarop de
huurovereenkomst betrekking heeft.
5. Indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie,
bedoeld in lid 2, derde zin, van woonruimte als bedoeld in artikel 233 draagt de
verhuurder bij in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt.
6. De minimumbijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten voor de huurders van
zelfstandige woningen als bedoeld in artikel 234, en woonwagens en standplaatsen
als bedoeld in de artikelen 235 en 236, wordt bij ministeriële regeling van de
Minister voor Wonen, Wijken en Integratie vastgesteld en zal jaarlijks voor 1
maart worden gewijzigd voor zover de consumentenprijsindex daartoe aanleiding
geeft. Het in de eerste zin genoemde bedrag wordt afgerond op hele euro’s.
7. De verhuurder kan eventuele door de gemeente aan de huurder te verstrekken
bijdragen of vergoedingen voor verhuis- of inrichtingskosten in mindering
brengen op de hoogte van de bijdrage, bedoeld in het zesde lid.